Полумёртвый рынок недвижимости РФ замер в ожидании эвтаназии — ряд новаций со стороны властей способны полностью уничтожить на нём всякую активность. Но не навсегда, а на время — пока цены не придут в соответствие с доходами населения. Данный процесс уже идёт, он наблюдается на «вторичке», тогда как цена от застройщиков совершенно оторваны от реальности. Но это уже ненадолго.
«К концу I квартала 2023 года в результате действия льготных программ и их комбинирования с маркетинговыми схемами от банков и застройщиков разница в ценах первичного и вторичного жилья увеличилась до 40%. Это создает риски, в первую очередь, для ипотечных заёмщиков. Если заёмщик не сможет обслуживать кредит, то стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке», — говорится в «Обзоре финансовой стабильности» Центробанка за май 2023 года.
Риски для заёмщиков — это так, присказка. Дело отнюдь не в них, «первичку» нынче мало покупают. Дурных нема. Проблема в том, что застройщики очень хотят денег, казённых. То есть притока льготников-ипотечников. Неважно каких, лишь бы государство субсидировало их кредиты, и их давали.
Что будет после того, как банк дал человеку денег в долг и квартиры была им выкуплена, владельцев строительных компаний не волнует. Средства получены, а там — хоть трава не расти. И в банке, и в государстве в целом.
«Вроде как наш президент говорил о необходимости достижения технологического суверенитета, так дайте нам возможность этим заняться! Или вы считаете, что в долгосрочную ипотеку квартиры гастарбайтерам продавать можно, а предприятиям, которые готовые заниматься производством импортозамещающей продукции, такого же рода условия вы предоставить не можете? Что вообще происходит?» — возмущается директор Череповецкого литейно-механического завода Владимир Болглаев.
То есть налицо перекачка бюджетных средств в карманы олигархов, владеющих строительными компаниями. Плюс наводнение России людьми, которые плохо знакомы с нашей культурой, селятся анклавами и поднимают уровень преступности. Собственно, эта проблема уже давно на слуху и градус недовольства постоянно растёт. Та самая «социальная напряжённость» в ряде российских городов может случиться в любой момент, достаточно какого-то очередного инцидента.
Да и непомерные аппетиты застройщиков народ бесят. Согласно данным Дом. рф, по всей стране простаивают 70 млн кв. метров уже построенного или строящегося жилья. Правда, в этой цифре можно усомниться. В конце декабря 2022 года агентство INFOLine-Аналитика насчитало 66 млн кв. м, то есть практически столько же. При этом стройки не останавливаются, постоянно что-то зачем-то возводится. Есть оценки, что цифра давно перевалила за 100 млн кв. метров и уже приближается к 150 млн кв. метров. То есть минимум пара миллионов квартир стоит и пустует, тогда как народ проживает порой совсем в невыносимых условиях. Есть с чего злиться…
«Что касается льготного кредитования и доступности жилья, мы считаем, что широкие программы льготного кредитования жилья — очень эффективный механизм в условиях кризиса. Но он должен быть временным. В прошлом году широкое применение льготных программ от застройщиков привело к тому, что цены выросли и разошлись на первичном и вторичном рынке. Поэтому мы приняли меры по существенному повышению резервирования по такого рода кредитам», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
То есть льготные ипотечные программы нужно сворачивать. Да, действительно нужно. И пускать высвободившиеся бюджетные деньги на более полезные цели.
В настоящий момент спрос на новостройки близок к нулю, что-то покупают только «понаехавшие» получатели льготной ипотеки.
Правда, и с ними тоже уже не всё ладно, и те капли статистики, которые иногда публикуются, говорят о полном застое.
Но ничего плохого в этом нет, напротив. Жильё должно быть доступным для человека со средним достатком, а такого нет и близко. Застройщики зарабатывают сверхприбыли, а люди вынуждены влезать в долговую кабалу. Поэтому резкое — в разы — падение цен на недвижимость просто неминуемо.
В связи с этим возникнут и очень любопытные финансово-правовые коллизии. Например, у человека ипотека, которую он брал на квартиру стоимостью 10 млн. рублей, своих принёс миллион, ещё миллион выплатил, ставка — 10% годовых, на 20 лет. Причём тот миллион, что человек отдал банку — в основном проценты по ссуде. Почитайте любой ипотечный договор и посмотрите график выплат, в первые года там почти один доход банка! Собственно, для ипотечников это не новость.
10% первоначального взноса — цифра отнюдь не «с потолка». Так оно есть в среднем по рынку. Сейчас ЦБ поднял её до 20% с перспективой повысить до 30%, но уже поздно. И то поднялся вой.
«Поднятие первоначального взноса просто отбрасывает нас в начало 2000-х, это уже было, и является заградительной мерой для обращения в банк людей без денег. Логика такая: не сумел заработать/накопить 30% — не сможешь и выплачивать остальные 70%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.
Итак, цены падают, и квартира уже стоит, положим, 2−3 млн. рублей. Что делать дальше? Выплачивать за неё в совокупности ещё 27 млн. рублей — в десять раз больше — глупо, на это никто не пойдёт. В такой ситуации выгодней не платить и отдать залоговое имущество банку. Пусть подавится. А самому за пару лет накопить на аналогичную жилплощадь — если у человека есть деньги на аннуитетные платежи, то и откладывать средства он сможет.
Как несложно догадаться, банку квартира за 2−3 млн. рублей при вложенных 9 млн. рублей не очень-то и интересна. Особенно много таких квартир, которые, если вывести их на рынок, то это обвалит цены вообще до 1 млн рублей, если не ниже. То есть придётся пытаться как-то договариваться с должниками с целью минимизировать убытки. Как — не очень понятно, ведь сила будет на стороне граждан. К тому же ипотечники обязательно станут организовывать «клубы по интересам» для прессинга того или иного банка. Проблема…
Не стоит думать, что всё это — выдумки автора. О подобных сценариях финансисты уже начали рассуждать, только не публично. Дабы не злить народ. Согласно данным ЦБ РФ на 01 мая 2023 года суммарная задолженность по предоставленным ипотечным кредитам составляет 14,75 трлн. рублей. Что более половины всей кредитной массы физлиц! И даже если только половина или треть этих активов превратятся в совершенно неликвидную недвижимость, банковская система РФ рухнет.
После чего государство будет вынуждено как-то во всём этом «празднике жизни» поучаствовать. Как и на какие шиши — тоже не очень понятно. Да и непонятно как и кто именно тут будет принимать решения. Компетентных людей, способных разрулить этот кризис типа «ипотечный пузырь» во власти не видно, их туда просто не пускают.